房地產(chǎn)凈負債率計算公式（解析房地產(chǎn)企業(yè)凈負債率）

　　百億房企中，十個房企有十個房企在負重前行。

　　凈負債率與資產(chǎn)負債率不同，凈負債率=(有息負債-貨幣資金)/凈資產(chǎn)，而資產(chǎn)負債率=負債總額／資產(chǎn)總額，二者不論是分子還是分母方面都迥然不同。

　　在凈負債相關計算數(shù)據(jù)中，有息負債選取的是短期借款、一年內(nèi)到期的長期借款、長期借款、應付票據(jù)和應付債券之和。在這個計算公式中，撇去了預售房款的影響。因此，凈負債率更能衡量房企的真實負債壓力和杠桿水平。

　　中國網(wǎng)地產(chǎn)從a股、h股2018年總營收過百億的上市房企中分別選出凈負債率由高到低的30家樣本房企作觀察。數(shù)據(jù)顯示，a股30家樣本房企平均凈負債率達到148.16%，高于h股30家樣本房企平均115.32%的凈負債率32.84個百分點。其中，a股房企高于凈負債率平均值的達到14家，而h股房企有9家。

　　01

　　a股、h股房企平均凈負債率均超100% a股更高

　　泰禾、北大資源、泛海、恒盛四家超300%

　　總的來看，a股房企負債壓力與杠桿水平明顯高于h股房企。

　　根據(jù)wind數(shù)據(jù)、公司年報，2018年30家a股上市房企平均凈負債率為148.16%，相比2017年的159.98%下降11.82個百分點。而h股30家樣本上市房企2018年平均凈負債率為115.32%，相較于2107年的131.59%下降16.27個百分點。

　　2018年，a股房企與h股房企凈負債率超200%的房企達到7家，其中泰禾集團、泛海控股、北大資源、恒生地產(chǎn)凈負債率均突破300%。

　　負債壓力與杠桿水平一直比較高的泰禾集團，在2017年凈負債率高達473.39%，2018年的384.55%雖然仍排行a股、h股房企之首，但相對2017年已經(jīng)降低88.83個百分點。年報數(shù)據(jù)顯示，泰禾集團的有息負債規(guī)模逐年上漲——2018年末，泰禾集團共擁有有息負債合計1375億元，相比上年同期的725億元，增長650億元，增幅達到90%。

　　2018年末的泰禾集團貨幣資金僅有148.95億元，其中1年內(nèi)需要償還的便有574.28億元，泰禾集團面臨著巨大的償債壓力。泰禾方面則給出官方回復，目前公司已經(jīng)與多家金融機構(gòu)達成合作，將通過置換或續(xù)貸的方式延長還款期，不存在短期償債風險。

　　“300%+”行列中的北大資源，2018年凈負債率達到324.65%，排名h股房企首位，而2017年北大資源則以626.62%超出第二位恒盛地產(chǎn)239個百分點。從債務構(gòu)成來看，2018年末北大資源的有息負債約為152.3億元，其中須于一年內(nèi)償還的短期債務為101.4億元，而同期北大資源現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、受限制現(xiàn)金僅有54.78億元，遠低于短期債務。

　　2018年北大資源凈負債率降低超300個百分點，這一年也在嘗試各種降低凈負債率的方式，比如2018年12月掛牌出售旗下青島博雅置業(yè)有限公司70%股權(quán)等資不抵債的不良資產(chǎn)，同時北大資源還在拿地方面節(jié)省開支，年報顯示，北大資源2018年僅拿地兩塊，共計建筑面積約31.22萬平方米。

　　除“300%+”行列的泰禾集團、北大資源、泛海控股、恒盛地產(chǎn)4家百億房企外，建發(fā)國際集團、華發(fā)股份以及佳兆業(yè)集團等凈負債率也都超過200%，7家房企都應對本身債務結(jié)構(gòu)和財務杠桿引起足夠的重視。

　　02

　　七成a股房企凈負債率超100% 超h股一倍有余

　　光明、金融街、建發(fā)國際等9家房企增長超30百分點

　　a股百億營收房企中，21家公司凈負債率超過100%，港股百億營收房企中，凈負債率超過100%的有10家。

　　數(shù)據(jù)顯示，雖然a股房企平均凈負債率高于h股房企，但a股30家樣本上市房企中凈負債率上升的有12家，而h股有16家公司凈負債率上升。綜合來看，2018年，光明地產(chǎn)、金融街、新湖中寶、大悅城、華夏幸福、濱江集團、華僑城a、建發(fā)國際集團、首創(chuàng)置業(yè)、9家房企凈負債率同比增長幅度超過30個百分點，其中a股上市房企有7家，h股只有2家。值得注意的是，a股上市房企樣本中，華夏幸福、濱江集團兩家增長幅度超過100個百分點。

　　光明地產(chǎn)2018年凈負債率接近200%，達到194.77%，相比2017年的133.35%增長61個百分點。年報顯示，光明地產(chǎn)2018年有息負債金額為360.04億元，同比增長63.70%，其中短期借款達到131.18億元，同比增長51.59%，長期借款增幅超一倍，182.14億元長期借款較2017年增長108.41%。2018年末，光明地產(chǎn)的短期債務達到142.90億元，而貨幣資金僅104.55億元，現(xiàn)金短債比0.73，償債壓力較大。

　　光明地產(chǎn)同處a股房企陣營的金融街以184.25%的凈負債率排名第七，較2017年的150.82%上升33個百分點。根據(jù)年報，金融街控股2018年末短期借款30.1億元，較2017年末的9.5億元大增216.94%。一年內(nèi)到期的長期借款為67.89億元，相較于2017年末的40.55億元增加67.42%，這兩項數(shù)據(jù)的大幅增長導致金融街控股的有息負債增加。值得注意的是，2018年金融街控股凈資產(chǎn)為372.27億元，相較于2017年的337.09億元僅上漲10.44%。

　　在h股房企中，有一家2017年凈負債率就超過200%的房企，2018年凈負債率再增加35個百分點至242.08%，這就是h股房企凈負債率僅低于北大資源和恒盛地產(chǎn)的建發(fā)國際集團。

　　建發(fā)國際集團是廈門國有獨資集團廈門建發(fā)集團有限公司的成員企業(yè)，去年的合約銷售約人民幣248億元，營收額約124億元。在中國網(wǎng)地產(chǎn)市值觀察欄目“roe”篇分析過，建發(fā)國際的杠桿系數(shù)一直較高，近兩年都超過10，分別為10.73與10.78。年報顯示，2018年建發(fā)國際集團負債總額達到521.71億元較2017年的198.44億元增長162.91%。

　　適當、合理的負債有利于公司快速擴張發(fā)展，多家第一陣營房企近些年來的發(fā)展歷程正印證了這點。但也應合理利用，一旦過度利用，便會影響企業(yè)經(jīng)營。