房產原值是什么意思（房產原值定義和計稅依據）
房產稅目前雖是個小稅種，但哪些房產要繳房產稅，稅率如何適用，房產原值包括哪些方面，納稅時間如何確定？這些小細節處理不好容易產生大的稅收問題。
征稅范圍
目前，房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。但國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；個人所有非營業用的房產；經財政部、國家稅務總局批準免稅的其他房產免征房產稅。房屋大修停用在半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產稅；經有關部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產稅；《財政部、國家稅務總局關于促進公共租賃住房發展有關稅收優惠政策的通知》（財稅〔2014〕52號）明確，對公共租賃住房免征房產稅。納稅人納稅確有困難的，可由省、自治區、直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產稅。
房產原值包括哪些方面，納稅時間如何確定？
適用稅率
房產稅以房產的計稅余值或租金收入為計稅依據，采用比例稅率。按房產余值計征的，稅率為1.2%；按租金收入計征的，稅率為12%。
房產原值計算
一般規定。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）第二條規定，對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。《財政部、國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。例如，甲公司2010年7月從乙公司融資租入一生產車間，合同約定租賃期限為5年，最低租賃付款額合計為1300萬元，最低付款額現值為1000萬元。該生產車間公允價值為1200萬元。則該生產車間會計入賬價值為1000萬元，即房產原值為1000萬元。假設甲公司所在地稅務機關規定計征房產稅的依據為房產原值一次減除30%后的余值，那么甲公司融資租入生產車間的房產余值=1000×（1-30%）=700（萬元）。
配套設施。《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅；對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。例如，某企業一項建設工程3500萬元，其中：建筑物2500萬元、中央空調400萬元、智能化設備600萬元，那么，應以3500萬元作為房產原值計稅，而不能僅以建筑物2500萬元作為計稅原值。
地下建筑物。《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅〔2005〕181號）明確，凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規定征收房產稅。自用的地下建筑，按以下方式計稅：1.工業用途房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。應納房產稅=應稅房產原值×〔1-（10%~30%）〕×1.2%；2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。應納房產稅=應稅房產原值×〔1-（10%~30%）〕×1.2%；3.對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。房屋原價折算為應稅房產原值的具體比例，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務部門在上述幅度內自行確定。
土地價款。《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）第三條規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價；容積率大于0.5且小于1時，按土地使用面積價值加上房產價值作為計稅基礎。例如，某企業有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積8000平方米，宗地容積率=8000÷20000=0.4，計入房產原值的地價=應稅房產建筑面積×2×土地單位=8000×2×1=16000（萬元）。再如，某企業以8000萬元購置了一宗建筑面積為5000平方米的房地產，其中，該宗土地面積1000平方米，地價2000萬元，宗地容積率=5000÷1000=5，應將全部地價2000萬元計入房產原值計征房產稅。
納稅時間
《財政部、國家稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》（財稅地字〔1986〕8號）第十九條規定，納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅；納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅；納稅人在辦理驗收手續前已使用或出租、出借的新建房屋，應按規定征收房產稅。對于房產稅納稅義務截止時間，財稅〔2008〕152號文件第三條規定，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。
